永安市人民政府关于印发永安市经济适用住房上市交易、取得完全产权及回购、退出管理实施细则(试行)的通知

时间: 2014年09月25日       来源:[ 永安市人民政府]       字号:              阅读:{{ pvCount }}

各乡镇人民政府、街道办事处,市直各部门、单位,驻永安的中央、省、三明市属企事业单位:

经市政府常务会议研究同意,现将《永安市经济适用住房上市交易、取得完全产权及回购、退出管理实施细则(试行)》印发给你们,请认真遵照执行。

永安市人民政府

2014年9月22日

(此件主动公开)

永安市经济适用住房上市交易、

取得完全产权及回购、退出管理实施细则

(试 行)

为规范经济适用住房上市交易、取得完全产权及回购、退出管理,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发﹝2007﹞24号)、原建设部等七部委关于《经济适用住房管理办法》(建住房﹝2007﹞258号) 、福建省人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(闽政〔2007〕32号)和《关于保障性安居工程建设和管理的意见》(闽政〔2011〕88 号)、省住建厅等关于《福建省保障性住房运营管理暂行办法》(闽建〔2013〕10号)及《永安市经济适用住房管理实施细则》(永政办﹝2009﹞58号)等文件精神,结合我市实际,制定本实施细则(试行)。

一、经济适用住房上市交易等所有权转移、取得完全产权的情形

经济适用住房自取得《房屋所有权证》之日起满5年后,在政府放弃优先回购的情况下,可以按照届时经济适用住房市场评估价格与经济适用住房原购买价格差价扣除交易税费,依照下列情形的相关比例交纳土地收益等相关价款后,进行上市交易或取得完全产权。

1.购买经济适用住房的家庭无它处房产,或家庭人均它处房产面积未达15平方米的,按60%的比例交纳土地收益等相关价款。

2.原以企业单位名义购买经济适用住房配租给企业职工,届时可以按原购买价格出售给符合经济适用住房保障中规定的住房条件的职工家庭,购买职工可凭相关材料办理房屋产权交易登记,该经济适用住房不改变性质,并注明“经济适用住房”等相关内容,该次交易不须交纳土地收益等相关价款,并自本次交易取得《房屋所有权证》之日起满5年可上市交易或取得完全产权。

3.经济适用住房发生继承关系,继承人家庭不符合经济适用住房保障中规定的住房条件的,办理产权继承手续时,按100%的比例交纳土地收益等相关价款。继承人家庭符合经济适用住房保障中规定的住房条件的,可凭相关材料办理房屋产权登记,并注明“继承”、“经济适用住房”、“初次取得时间”等相关内容,继承的经济适用住房不改变性质,该继承不须交纳土地收益等相关价款。

4.购买经济适用住房的家庭(或单身个人),通过继承、受赠获得它处房产,或结婚时其配偶拥有婚前它处房产,且家庭人均它处房产面积达15平方米(含)以上的,按80%的比例交纳土地收益等相关价款。受赠房屋情形为:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

5.购买经济适用住房家庭夫妻离婚后,析产受让方不符合经济适用住房保障中规定的住房条件的,按100%的比例交纳土地收益等相关价款。如析产受让方通过继承、受赠获得它处房产,或再婚时其配偶拥有婚前它处房产,且家庭人均它处房产面积达15平方米(含)以上的,按80%的比例交纳土地收益等相关价款。析产受让方符合经济适用住房保障中规定的住房条件的,可凭相关材料办理房屋产权登记,并注明“析产”、“经济适用住房”、“初次取得时间”等相关内容,析产的经济适用住房不改变性质,该析产不须交纳土地收益等相关价款。

二、经济适用住房退出的情形

1.对以下情形,由市房管部门责令经济适用住房购房人按原购买价格退回经济适用住房,银行贷款利息、购房税费等造成的损失由购房家庭承担。

(1)弄虚作假,隐瞒家庭收入、住房条件,骗购经济适用住房且未装修入住(毛坯房)的。

(2)因长期闲置(毛坯房)被查处逾期不按要求整改的。

2.对以下情形,由市房管部门责令经济适用住房购房人按照经济适用住房市场评估价格与经济适用住房原购买价格差价扣除交易税费后100%的比例交纳土地收益等相关价款。

(1)弄虚作假,隐瞒家庭收入、住房条件,骗购经济适用住房且已装修或入住的。

(2)因改变用途被查处逾期不按要求整改的。

(3)通过购置、联建、批地自建、征迁安置等方式获得它处房产(包括购买经济适用住房后至办理离婚手续前获得它处房产、被继承人生前购买经济适用住房后获得它处房产的情形),且家庭人均它处房产面积达15平方米(含)以上,不再符合经济适用住房保障中规定的住房条件的。

经济适用住房购房人拒不执行以上退出管理的,市房管部门依法申请人民法院强制执行,并按规定注销《房屋所有权证》。

3.未装修入住(毛坯房)且未办房屋权属登记的经济适用住房购房人,因各种原因主动要求撤销购买合同退回的,可向市房管部门申请按原购买价格退回,报市政府审批。经市政府批准同意,市房管部门(或原销售单位)进行审核,并入户踏勘及确认该套房屋相关费用结清后,与购房人签订退回协议。

4.未装修入住(毛坯房)但已办房屋权属登记的经济适用住房,不符合上市交易等所有权转移或取得完全产权条件规定,因各种原因确需转让的,可申请由市房管部门回购并报市政府审批。经市政府批准同意,市房管部门进行审核,并入户踏勘及确认该套房屋相关费用结清后,与购房人签订回购协议。

三、经济适用住房所有权强制性转移情形

因法院判决或裁定等而发生经济适用住房所有权强制性转移的,应按照具有法律效力的文件确定的价格与经济适用住房原购买价格的差价扣除交易税费后,按本实施细则第一条第1、3、4、5款和第二条第2款情形确定的比例交纳土地收益等相关价款。企业购买的经济适用住房发生所有权强制性转移时,按60%的比例交纳土地收益等相关价款。

四、政府优先回购经济适用住房情形

经济适用住房(包括企业单位购买)符合条件进行上市交易的,政府可优先回购。

五、上市交易、取得完全产权及回购、退出的价款计算办法

(一)上市交易、取得完全产权补交的土地收益等价款。

适用本实施细则第一条规定,经济适用住房购房人按核准优惠购房面积部分(即按基准价格购买的标准控制内面积部分)补交土地收益等价款,超过核准优惠购房面积部分,不列入补交土地收益等价款计算范围。经济适用住房销售合同已明确上市交易等所有权转移或取得完全产权约定或《房屋所有权证》上有注明的,按其约定或按注明办理。

土地收益等价款补交具体计算公式如下:

补交的土地收益等价款=〔(届时经济适用住房市场评估价格-经济适用住房原按核准优惠购房面积购买价格)×核准优惠购房面积部分-初始购买时按核准优惠购房面积缴交的税费〕×规定的比例。

(二)退出经济适用住房补交土地收益等价款。

1.适用本实施细则第二条第2款第(1)、(2)项规定,经济适用住房购房人按所购房屋产权面积补交土地收益等价款。

土地收益等价款补交具体计算公式如下:

补交的土地收益等价款=(经济适用住房查处时市场评估价格×经济适用住房产权面积-经济适用住房原购买价款-初始购买时缴交的税费)×100%。

2.适用本实施细则第二条第2款第(3)项规定,经济适用住房购房人按核准优惠购房面积部分(即按基准价格购买的标准控制内面积部分)补交土地收益等价款,超过核准优惠购房面积部分,不列入补交土地收益等价款计算范围。

土地收益等价款补交具体计算公式如下:

补交的土地收益等价款=〔(经济适用住房退出时市场评估价格-经济适用住房原按核准优惠购房面积购买价格)×核准优惠购房面积部分-初始购买时按核准优惠购房面积缴交的税费〕×100%。

(三)强制性转移补交的土地收益等价款

土地收益等价款补交具体计算公式如下:

补交的土地收益等价款=〔(具有法律效力的文件确定的价格-经济适用住房原按核准优惠购房面积购买价格)×核准优惠购房面积部分-初始购买时按核准优惠购房面积缴交的税费〕×各情形规定的比例。

(四)经济适用住房回购价格的确定。

1.申请回购价格(适用本实施细则第二条第4款)。回购价格根据经济适用住房的原购买价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算,自经济适用住房交付时起至回购时止,最高折旧率不超过60%。物价水平按市统计部门公布的居民消费价格总指数涨幅累计计算,自经济适用住房购买当年起至回购前1年度止。

回购价款具体计算公式如下:

回购价款=按核准优惠购房面积购买价格×(1-交付时至回购时的年数×2%+购房时年度至回购前1年度的居民消费价格总指数累计涨幅) ×核准优惠购房面积+超过核准优惠购房面积购买价格×(1-交付时至回购时的年数×2%+购房时年度至回购前1年度的居民消费价格总指数累计涨幅) ×超过核准优惠购房面积。

2.政府优先回购价格(适用本实施细则第四条)。回购价格按届时经济适用住房的市场评估价格。经济适用住房原购房人应补交的土地收益等价款在政府优先回购价款中直接抵扣。

回购价款具体计算公式如下:

回购价款=届时经济适用住房的市场评估价格×经济适用住房产权面积-应补交的土地收益等价款。

六、其它有关规定

1.上市交易等所有权转移和取得完全产权程序。

经济适用住房购房人持房屋及土地权属证明、所有权人的身份证明、户口本、婚姻证明等相关资料,向市房管部门申请并由市房管部门提出审核意见。对适用政府优先回购情形的,由市房管部门报市政府批准,并组织入户踏勘及确认该套房屋相关费用结清后,与购房人签订回购协议,办理回购相关手续;对政府放弃优先回购或不适用政府优先回购情形的,经济适用住房购房人凭市房管部门的审核意见,到市国土资源部门办理土地使用权变更登记,缴纳土地出让金和相关税费,取得商品住房《国有土地使用权证》后,到市房管部门缴纳经济适用住房增值收益价款(即按上述规定计算的土地收益等价款扣减已缴纳的土地出让金后的余额。在土地收益等相关价款低于已缴纳的土地出让金时,不再缴纳经济适用住房增值收益价款),取得完全产权,按商品住房办理交易等登记手续。

本实施细则施行前,购买经济适用住房的家庭(包括未成年家庭成员),通过购置、继承、受赠等方式获得它处房产,或结婚时其配偶拥有婚前它处房产,已不再符合经济适用住房保障中规定的住房条件的,经济适用住房购房人应按上述规定补交土地收益等价款后取得完全产权,未取得完全产权的,不予办理其家庭成员其它房产的交易、抵押等各项登记。

市房管部门办理商品房购房合同备案、房屋权属登记、抵押登记时,应比对住房保障信息。对已购经济适用住房家庭自取得《房屋所有权证》之日起未满5年的,不予办理商品房购房合同备案和其它各类房屋权属登记、抵押登记等;对已购经济适用住房的家庭自取得《房屋所有权证》之日起满5年的,购房人应按规定补交土地收益等价款取得完全产权后,方可办理商品房购房合同备案和其它各类房屋权属登记、抵押登记等。

2.退出、回购的经济适用住房符合公共租赁住房房源要求的,可变更调整为公共租赁住房;也可向符合条件的申请家庭销售,经济适用住房性质不变(适用本实施细则第二条第3、4款情形)。调整为公共租赁住房的,所需资金由市财政部门从住房公积金增值收益和土地出让金中计提的住房保障专项资金中核拨。销售给符合条件申请家庭的,所需资金由申购家庭支付。

3.土地使用权的出让年限。土地出让终止日期(包括回购后再按经济适用住房配售的)为经济适用房项目地块内转为商品房或经济适用房超过核准优惠购房面积部分所分摊的土地使用权面积(即出让面积)确定的终止日期;全部按核准优惠面积购房的,土地出让终止日期为办理首套经济适用住房土地出让之日起至满70年的日期。

4.土地出让金按经济适用房项目地块评估的平均楼面地价缴交,平均楼面地价由市国土部门委托具备资质的中介机构进行评估,每年评估一次。

5.经济适用住房市场评估价格,按照存量商品住房交易税收征管确定的中介机构评估的标准房基准价格,并根据存量商品住房交易税收征管确定的时点、建筑结构、建成年限、所在楼层、面积系数进行调整修正。

6.本实施细则自公布之日起,按照本实施细则第一条和第二条第2款第(3)项规定交纳土地收益等相关价款时,暂按经济适用住房市场评估价格的80%计算与经济适用住房原购买价格的差价。

7.凡过去我市有关规定与本实施细则不一致的,以本实施细则为准。本实施细则自公布之日起施行,由市房管部门负责解释并牵头组织实施。

抄送:市委办、人大办、政协办、纪委办。

永安市人民政府办公室 2014年9月22日印发

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