一、背景依据

　　（一）制定背景

　　为进一步加强我市住宅小区公共收益管理，提高公共收益资金收入及支出的透明度，保障业主知情权、监督权，加强对业主委员会和物业服务企业的监督，管好用好小区公共收益，切实维护小区业主合法权益，规范住宅小区业主委员会及其成员履职行为，加强对业主委员会及其成员履职的监督管理。根据《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》《福建省住宅小区公共收益管理办法》等相关规定，结合我市实际，试点推行业主委员会管理实施方案。

　　（二）制定依据

　　1.《中华人民共和国民法典》

　　2.《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）

　　3.《福建省物业管理条例》

　　4.《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）

　　5.《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）

　　6.《福建省住宅小区公共收益管理办法》（闽建〔2026〕4号）

　　二、目标任务

　　为进一步规范住宅小区业主委员会运行，提升社区治理规范化水平，现就核心工作明确目标任务如下：

　　（一）推行公共收益“业账社审”监管模式。健全住宅小区公共收益监管机制，明确公共收益收支账目由社区居委会统一审核监管，督促业委会按期公示公共收益收支明细，确保收益归集到位、使用合规，切实保障全体业主合法权益，从源头防范公共收益管理乱象，筑牢小区财务管理监督防线。

　　（二）完善业委会履职评价机制。建立科学规范的业主委员会履职评价体系，围绕党建引领、合规运行、业主诉求办理、公共资产管理等核心维度开展年度评价，强化评价结果运用，推动业委会强化责任意识、提升履职能力，督促委员牢记职责、主动作为，及时化解小区治理矛盾纠纷。

　　三、工作进展

　　践行以人民为中心的发展思想，聚焦“四好”建设要求，借助“山海协作”契机由市领导带队组织城管局、住建局、各街道办等部门前往晋江市学习物业管理和业委会治理方面经验，着力提升我市住宅小区管理水平，助推基层社会治理提质增效，促进品质社区创建。我局坚持目标导向与问题导向相结合，分类施策、精准施策，以改善全市住宅小区的居住环境、物业服务、业委会治理，达成“近期补短板抓规范、远期促提升见长效”工作目标，拟定了《永安市业主委员会管理实施方案（征求意见稿）》。2025年8月向福建省景诚物业服务有限公司、永安市祥和物业管理有限公司、永安市嘉禾物业管理有限公司、永安市天立管理有限公司、厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司等5家物业企业征询意见；收集4条建议，主要内容为：公共收益在支出业委会工作经费、抵扣小区公共设施费用等方面考评设置未细化。市城管局根据收集的意见逐条对照研究，并进行修改完善。2025年12月1日，林斌副市长主持召开市政府专题会议，邀请财政局、司法局、市场监管局、住建局、四个街道办事处等9个部门参加会议，针对送审稿中的业委会账目公示等内容进行审议，并原则通过。2026年4月20日在永安市人民政府网站上公开征集意见7日，未收到反馈意见。2026年7月13日，以市政府政策规范性文件印发《永安市业主委员会管理实施方案》。

　　四、范围期限

　　（一）小区公共收益收入

　　利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）等公共资产开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：

　　1. 利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

　　2. 利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费收入；

　　3. 利用公共场地摆摊、引进自助售卖机、快递柜、废旧物资回收箱等收取的进场费收入；4. 利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；5. 公共收益利息收入；

　　6. 处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

　　7. 其他依法属于全体业主的公共收入。

　　（二）小区公共收益支出

　　1. 住宅小区共有部分维修、共有设施设备的更新和改造支出；2. 业主委员会工作经费等公共开支；3. 抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用支出；4. 补充住宅专项维修资金；

　　5. 业主大会决定的其他事项支出。

　　《永安市业主委员会管理实施方案》有效期限：自下发之日起施行，有效期5年。

　　五、主要内容

　　《永安市业主委员会管理实施方案》共两章九条，第一章“住宅小区公共收益‘业账社审’监管模式”主要内容包括监管范围、监管机制。第二章“住宅小区业主委员会履职评价机制”主要内容包括评价主体、评价对象、评价内容、评价时间、评价流程、评价结果运用及相关法律责任等相关内容组成。

　　第一章“住宅小区公共收益‘业账社审’监管模式”

　　（一）第一条监管范围

　　利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）等公共资产开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益和小区公共收益支出。

　　（二）第二条监管机制

　　1.公共收益收入支出公开公示机制；2.“公示核查”机制；3.小区公共工程建设项目、公共资产处置全过程公开机制；4.违规使用公共收益处置。

　　第二章“住宅小区业主委员会履职评价机制”

　　（三）第一条评价主体。

　　由业主代表、乡镇（街道）干部、市城管局人员、社区党组织书记、相关网格员、小区党组织委员等组成评价小组（人数原则上在5-9人之间），对小区业主委员会的履职情况进行评价。

　　（四）第二条评价对象。

　　任期内的住宅小区业主委员会。

　　（五）第三条评价内容

　　评价内容主要包括履职情况评价和满意度测评两个部分，共计27条具体指标。评价采用百分制量化打分，其中：履职情况评价分值占比80%，满意度测评分值占比20%。根据得分情况，对纳入评价范围的住宅小区业主委员会进行等次评定，得分在60分以下的，年度评价等次定为严重不称职；在60分（含60分）-69分的，年度评价等次定为不称职；在70分（含70分）-89分的，年度评价等次定为称职；在90分（含90分）以上的，年度评价等次定为优秀。

　　（六）第四条评价时间

　　实行年度评价制度，每年1月起组织对上一年度住宅小区业主委员会履职情况进行评价，2月底前完成评价工作。

　　（七）第五条评价流程

　　属地乡镇（街道）负责组织辖区内各住宅小区的评价小组，业主代表，开展业主委员会履职评价。

　　（八）第六条评价结果运用

　　1.业主委员会年度评价等次为优秀给予表彰或物质奖励等；2.业主委员会年度评价等次为不称职半年后再次组织复评，复评成绩仍为不称职及以下等次，视为业主委员会不能正常开展工作情形，由乡镇（街道）组织，社区协助召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选、换届，选举新的业主委员会。3.由乡镇（街道）组织，城管局、社区协助召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选、换届，选举新的业主委员会。

　　六、注意事项

　　各小区业主委员会、物业服务企业要严格落实《永安市业主委员会管理实施方案》要求，提高政治站位，强化责任担当。一是规范公共收益管理，严格执行“业账社审”制度，按期如实公示收支明细，确保专款专用、公开透明；二是依法依规履职尽责，主动接受群众监督，切实维护业主合法权益。对违反规定、履职不力的，将依法依规严肃追责问责。

　　七、关键词诠释

　　1.公共收益：利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）等公共资产开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。

　　2.业主委员会：由物业管理区域内全体业主通过业主大会选举产生，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的群众性自治组织，不属于行政机关、事业单位、企业，无独立法人资格，依据《民法典》《物业管理条例》设立、履职。

　　八、联系人及联系电话

　　联系人：徐忆宁，联系电话：0598-3620062。