永安市中心城区开展立体生态住宅试点实施方案（试行）  

　　为进一步改善城市人居环境，推进生态城市、国家园林城市建设，切实提升城市人居环境品质，根据《福建省推进“好房子”建设行动方案》精神，参照全省各地市出台的立体生态住宅实施方案，结合我市实际，决定开展立体生态住宅试点工作，特制定实施方案如下： 

　　一、目的及意义 

　　立体生态住宅，是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园庭院的建筑模式。立体生态住宅，为城市提供了新的居住方案，让城市建筑与园林景观相生共融，切实提升建筑与人居环境品质。开展立体生态住宅试点，对推动房地产行业实现绿色转型和高质量发展，促进经济发展具有重要意义。 

　　二、总体要求 

　　立体生态住宅的设计应符合国家现行相关住宅规范及规定，以保障建筑安全性及城市风貌的整体协调性为基本原则，因地制宜、以人为本，在经济、合理、有效利用土地和空间的前提下，按照经济、适用、安全、绿色、美观的要求进行建设。 

　　三、适用范围 

　　1.中心城区通过公开出让方式取得的，并在国有建设用地使用权出让公告、出让合同及规划条件中明确可作为立体生态住宅的住宅、商住项目。 

　　2.本实施方案出台前已通过公开出让方式取得的，尚未办理施工许可证的住宅、商住项目，由建设单位向自然资源局提出建设“立体生态住宅”试点项目申请，经土地评估后报市政府批准实施。 

　　四、建设形式及要求 

　　（一）户属空中花园： 

　　1.外挑尺寸在2.4米∽4.0米区间，高度≥2个自然层高，绿化部分面积≥空中花园水平投影面积的50%。 

　　2.户属空中花园至少应有相连2条外侧边不封闭，每户户属空中花园总面积≤该户套型建筑面积的30%。 

　　3.户属空中花园对应的上层外墙面，应采取视线遮挡措施；相邻花园之间宜采用视线遮挡措施（复式户型不受此条款约束)。 

　　4.花园覆土厚度≥ 0.5米，空中花园不封闭，开敞面无围护墙但应有围护设施，沿开敞面应做绿化。 

　　（二）空中园林街巷： 

　　1.应设有连接两户以上住户、高度≥2个自然层高，供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，绿化部分面积≥其水平投影面积的30%，覆土厚度≥0.5米，平台不封闭、无围护结构，且后期不得分割，开敞面无围护墙但应有围护设施，沿开敞面应做绿化。 

　　2.空中园林街巷开敞面净长度不应小于空中园林街巷周长的1/4，开敞面不得设置围护墙体。 

　　3.空中园林街巷仅作为业主休闲活动使用，不应影响建筑的正常使用，不得影响消防疏散。 

　　4.空中园林街巷应设置于公共可达部位。 

　　（三）高层住宅首层(除首层设置商业或必要的公共用房外)必须设置为架空公共休闲活动空间或绿化空间，不得低于首层建筑基底面积的一半，架空层净高不应低于3.3米且层高不得高于6.0米，并应通透设计。 

　　五、支持政策 

　　（一）户属空中花园： 

　　1.平台外挑尺寸≤1.8米部分，按其结构底板水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积，>1.8米部分不计入容积率和产权面积。 

　　2.不受技术有关规定有关该类空间的面积比例控制。 

　　（二）空中园林街巷：允许公共平台（不含公共配套设施）面积不计入容积率和产权面积，建筑面宽不受相关技术规定的面宽控制。 

　　（三）在满足日照、消防和安全距离规定要求的前提下，试点项目的建筑间距的计算边界按建筑主体（不含户属空中花园）进行计算，计算规则: 

　　1.当立体生态住宅作为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园和公共休闲绿化平台的最外边缘; 

　　2.当立体生态住宅作为被遮挡物或自遮挡时，日照计算的被遮挡面应为建筑物主体外边缘。 

　　（四）立体生态住宅的建筑密度可按首层建筑物基底面积标准进行计算。 

　　六、保障措施 

　　（一）项目设计 

　　1.永安市自然资源局：根据立体生态住宅的特性，对建筑设计是否符合规划条件内容进行审查。 

　　2.永安市城市管理和综合执法局：结合空中花园的特性，对立体生态住宅的绿化景观工程方案进行审查；建设项目需按海绵城市建设相关标准及规范进行实施。 

　　3.永安市住房和城乡建设局：负责对第三方提供的施工图符合立体生态住宅相关规范和技术标准的认定结果进行监督检查。 

　　（二）安全要求 

　　由图审单位负责对房屋整体结构安全进行审查。 

　　（三）项目验收 

　　1.由市住建局牵头联合验收，市自然资源局、市城市管理和综合执法局等部门配合，将试点项目的户属空中花园、开敞式公共休闲绿化平台等特有部分及绿化实施情况纳入建筑主体工程项目同步规划、同步实施、同步验收。 

　　2.在项目申请规划条件核实和竣工验收前须完成户属空中花园、空中园林街等绿化实施工程，市城市管理和综合执法局参与联合验收现场核实，对户属空中花园、开敞式公共休闲绿化平台的绿化实施情况进行把关，确保绿化工程质量。 

　　建设单位应在验收合格后三个月内将园林绿化竣工验收资料报送城市园林绿化主管部门备案。 

　　3.验收不合格或擅自改变功能的不享受试点支持政策，由此造成的超容积率、超面积等依法依规查处。 

　　4.建设单位和前期物业服务企业应在房屋销售合同、物业服务合同及物业装饰装修管理服务协议中，明确约定户属空中花园、空中园林街巷等改变绿化设施禁止性规定、业主的相关义务以及物业服务企业的相关责任。 

　　（四）监管要求 

　　1.市城市管理和综合执法局负责督促物业服务企业依合同约定加强对户属空中花园和共享休闲绿化平台的后期管理，劝导业主按照规范使用，保障立体生态住宅正常运行。建设单位应在前期物业服务合同中明确共享休闲花园平台、户属空中花园的管理要求及附加服务收费标准，经市城市管理和综合执法局备案后，方可开展前期物业招投标工作，明确业主及物业公司的后期管理和维护义务，并取得购房业主承诺书，严禁业主私自改变用途，违法违规封闭（含阳光房）户属空中花园和共享休闲绿化平台；户属空中花园、共享休闲绿化平台的绿地严禁业主擅自破坏、占用或大规模改变植物配置；严禁任何人在户属空中花园、共享休闲绿化平台内使用燃气炉等易燃易爆物品。同时，需在户属空中花园、共享休闲绿化平台内配置灭火器等消防设备，对验收后私自改变户属空中花园和共享休闲绿化平台用途的违法违规改造行为，进行查处，依法依规处理。 

　　2.市自然资源局、住建局、城市管理和综合执法局等部门按职责分工加大对试点项目的批后监管力度，对业主擅自改变户属空中花园用途、违法封闭户属空中花园等违法违规建设行为“零容忍”。依法依规重点查处验收后私自改变户属空中花园用途、违法封闭户属空中花园的违法违规改造行为。 

　　七、附则 

　　1.本方案由市自然资源局、市住房和城乡建设局、市城市管理和综合执法局负责解释。 

　　2.本方案自印发之日起施行，试行两年，试行期间根据实际情况适时调整补充。